LES MINIMAISONS SONT-ELLES UNE SOLUTION À LA SURCHAUFFE IMMOBILIÈRE ?

Les minimaisons sont-elles une solution à la surchauffe immobilière ?

Les maisons sur le marché québécois sont devenues inabordables pour les familles de la classe moyenne. Les propriétés sont de plus en plus grandes et chères, et pourtant la taille des familles diminue. En 2019, les habitations ont augmenté en moyenne de 35 000 $ à Montréal et de 23 000 $ dans le Grand Montréal. Les minimaisons sont-elles une solution à la surchauffe immobilière ? Lumière sur cette tendance émergente.

Il fait beau en ce samedi de début mars et le soleil rayonne sur les pins enneigés de Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson, petite ville nichée au cœur des montagnes laurentiennes. Au rendez-vous, pas seulement le beau temps, mais aussi Denis et sa conjointe Sylvie, de joyeux retraités vivant dans une minimaison de 583 pi2 (54,1 m2). Il y a trois ans, ils planifiaient une retraite paisible et décidaient de réduire leurs dépenses mensuelles en achetant une plus petite résidence. Avec un budget de 150 000 $ en poche, ils cherchaient un chalet clé en main dans un secteur calme des Laurentides. Mais impossible de trouver une habitation rénovée à ce prix. Ils se sont donc tournés vers la solution que leur proposait Confort Design : une minimaison neuve sur un site enchanteur. Pour les amoureux de la nature, ce site de minimaisons offre beaucoup : deux lacs, une rivière avec location d’embarcations, des sentiers de marches, un jeu de pétanque et d’autres activités à venir. « C’est comme la Floride ici, affirme Sylvie, mais dans le Nord ».

Flambée des prix de l’immobilier dans le Grand Montréal

On le sait, le marché immobilier surchauffe en raison d’une forte demande croissante et d’une offre insuffisante. En dépit de l’augmentation moyenne de 35 000 $ à Montréal et de 23 000 $ dans le Grand Montréal, la forte demande de maisons unifamiliales a créé un phénomène de surenchère dans ce même district.

Une étude publiée en janvier 2020 par Royal LePage révèle que le prix des habitations du Grand Montréal a augmenté d’environ 27 000 $ entre le quatrième trimestre 2018 et le quatrième trimestre 2019. Ainsi, au quatrième trimestre 2019, le prix médian de l’agrégat, soit la moyenne pondérée de tous les types de propriétés, était de 433 993 $. Une hausse des prix de 6,3 % en une seule année ! Et selon l’Enquête sur l’emploi, la rémunération et les heures de travail (EERH) de Statistique Canada, depuis les cinq dernières années, la courbe d’augmentation salariale reste stable, c’est-à-dire qu’elle progresse d’environ 2,5 % annuellement. Il est devenu presque impossible pour les gens de la classe moyenne d’acheter sans se sentir étouffé par des paiements hypothécaires démesurés.

Mais la classe moyenne, c’est qui, c’est quoi ? Environ 40 % de la population se situe dans cette catégorie, précise l’étude de Raymond Chabot Grant Thornton, société comptable canadienne. Voici ceux qui font partie de la classe moyenne : une personne seule aux revenus annuels entre 28 500 $ et 57 000 $, un couple sans enfant aux revenus annuels entre 40 500 $ et 80 500 $, ou un couple avec deux enfants aux revenus annuels entre 57 000 $ et 114 000 $.

Comment donc épargner pour une propriété si le salaire moyen n’évolue pas en proportion du prix de l’immobilier ? On se demande s’il est encore possible pour les Québécois de financer raisonnable ce projet de vie essentiel : avoir un toit, être maître chez soi. Et si les hausses de prix vertigineuses persistent, ce pouvoir d’achat continuera de fondre comme neige au soleil.

Le phénomène de surenchère

La situation immobilière mérite qu’on s’y attarde, car un phénomène de surenchère prend plus d’ampleur ces dernières années. Les statistiques de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) indiquent que les surenchères dans l’agglomération montréalaise ont doublé entre 2018 et 2019. Cette situation d’offres multiples est tellement présente que 14 % des maisons s’y sont vendues au-dessus du prix. Les acheteurs qui surenchérissent payent en moyenne 4,2 % de plus que le prix demandé. Plusieurs éléments composent cette remontée des prix hypothécaires et Yanick Desnoyers, directeur de l’analyse du marché à la FCIQ l’explique comme suit : « La baisse du taux de chômage et la création de ménages [plus de 28 000 par année au Québec, en bonne partie grâce à l’immigration] ont plus que compensé l’effet de la remontée de 100 points de base des taux hypothécaires depuis 18 mois ». Et l’offre de propriétés est limitée comparativement à la demande.

Réduire la superficie des demeures serait-elle une solution à l’ébullition actuelle du marché immobilier ? Les gens se posent cette question, et les constructeurs ont tout aussi exploré les possibilités depuis longtemps. Certes, ce n’est pas la première fois que nous sommes confrontés à une situation comme celle-ci, mais il est essentiel de connaître les avenues.

L’évolution de la superficie habitable des maisons

Le mouvement des minimaisons (voir encadré 1) ne date pas d’hier. D’après des données fournies par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), la tendance des superficies habitables indique que nous revenons aux habitudes de nos prédécesseurs après des années de constructions démesurées. Nos aïeuls, on le sait, habitaient dans de petites maisons, avec seulement deux ou trois chambres pour une, voire deux dizaines d’enfants.

Historiquement, on a déjà tenté de réduire les superficies et, conséquemment, de réduire le coût des maisons. Pensons aussi aux petites maisons d’environ 650 pi2 (60,3 m2) de type boîte à chaussures (shoebox), ou celles des vétérans, toutes deux très présentes à Montréal. Les maisons de type shoebox, ressemblant vaguement à une boîte de chaussures avec leur toit plat et leur forme rectangulaire, furent construites au début du 20e siècle pour héberger les ouvriers des quartiers francophones de Montréal. Quant aux maisons des vétérans, elles furent construites massivement après la Seconde Guerre mondiale. Elles permettaient de répondre à la pénurie de logements, car beaucoup de militaires peinaient à trouver un toit.

Quelques années après la Seconde Guerre mondiale, une nouvelle tendance immobilière naît : les maisons mobiles. Les ménages qui décidèrent d’habiter dans des maisons mobiles avaient des revenus plus faibles que ceux vivant dans des maisons conventionnelles, explique Gérard Beaudet, urbaniste émérite et professeur à l’Université de Montréal. En plus de répondre à des questions socioéconomiques d’ordre général, cette nouvelle initiative permettait aux gens qui n’ont pas les moyens de s’acheter une maison unifamiliale conventionnelle d’accéder à la propriété. Puis, après la première crise pétrolière en 1973, explique l’urbaniste, le prix des terrains a énormément augmenté. Les promoteurs ont commencé à construire des maisons en rangées pour essayer de maintenir le cap. Grâce à des terrains plus petits et des maisons jumelées, ils étaient en mesure de compenser la hausse des prix pour offrir des maisons abordables.

Aujourd’hui, pour certains, ce sera la minimaison qui permettra l’accès à la propriété, au rêve de posséder un chez-soi. Mais elle se distingue des autres par son espace habitable très compact, mais hautement fonctionnel, et ses matériaux de qualité pour une efficacité optimale sur les plans énergétique et écologique.

La place de la minimaison dans notre société

La minimaison répond à un style de vie minimaliste ou une simplicité volontaire. Elle joue un rôle clé dans la diversification de l’offre d’habitations, favorisant l’abordabilité des demeures et l’accès à la propriété. La minimaison répond aux tendances sociodémographiques canadiennes et québécoises, souligne Guillaume Lessard, urbaniste et chercheur à l’Institut National de la Recherche Scientifique (INRS). Elle offre aux ménages vieillissants l’opportunité de conserver leur autonomie dans une maison mieux adaptée et plus facile à entretenir. De plus, elle permet aux jeunes adultes d’accéder à la propriété sans avoir à contracter une hypothèque démesurée. Par ailleurs, la minimaison répond plus globalement à l’enjeu de la diminution de la taille des familles.

Au Québec, depuis 2010, plusieurs constructeurs de minimaisons sont apparus, et d’autres constructeurs de maisons conventionnelles ont simplement décidé d’ajouter ces petits modèles pour répondre à une demande croissance. Parmi les principaux constructeurs de ce segment de marché, citons notamment les Industries Bonneville, Pro-Fab, Confort Design et Maisons Laprise ; ils offrent au moins une quinzaine de modèles. Les modèles de minimaisons les plus vendus dans notre province comptent environ 600 à 950 pi2 (55,7 m2 à 374 m2) tandis que dans le sud des États-Unis, le nombre de pieds carrés est souvent moindre. Les promoteurs et les constructeurs de minimaisons interrogés dans le cadre de cet article confirment cette tendance. Aussi, Guillaume Lessard, urbaniste et chercheur à l’INRS, souligne le fait que les conditions climatiques au Québec ne sont pas celles de la Floride ou de la Californie, où il est possible de profiter du beau temps presque toute l’année.

L’évolution des minimaisons au Québec

Les minimaisons se situent actuellement presque toutes dans la troisième couronne de Montréal. Seules de petites villes comme Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson ou Chertsey peuvent, pour l’instant, accueillir ce type d’habitation, car les villes de la banlieue limitrophe de Montréal comptent encore des règlements d’urbanisme très stricts. Les plus grandes villes doivent suivre un schéma qui demande de se densifier afin de collecter suffisamment de taxes pour l’entretien des infrastructures citadines. En outre, affirme Guillaume Lessard, urbaniste, « Les terrains sont tellement chers en ville qu’il n’y a pas d’intérêt de construire une minimaison ». Il soutient que l’étalement urbain n’est pas rentable. Pas pour les grandes villes. Or, même si les petites maisons ont une petite empreinte au sol, elles sont souvent placées sur un grand terrain.

Selon l’urbaniste, pour intégrer la minimaison aux villes et banlieues de plus grande envergure, il faut l’ajouter en fond de cour sur un terrain occupé par une habitation principale. De cette manière, la minimaison de type UHA (unité d’habitation accessoire) représente un gain fiscal, qui permet d’optimiser les infrastructures existantes telles que l’aqueduc, l’égout et la voirie. Dans les autres provinces canadiennes qui autorisent les UHA (p. ex. Vancouver, Edmonton, Calgary, et quelques villes américaines) on constate que ce type d’habitation n’a aucun impact négatif sur les valeurs foncières, mentionne-t-il dans une étude en collaboration avec Arpent et la SCHL ; l’UHA contribuerait même à une légère augmentation des prix.

Il faudra cependant être patient pour voir les UHA dans plusieurs villes du Québec. Les progrès vont lentement, se butant à de nombreux règlements de zonage, de construction et au temps d’attente pour la gestion de ce genre de dossier. Beaucoup de municipalités sont encore fermées à l’idée des minimaisons, notamment à cause du manque de données sur la revente et l’augmentation de la valeur les repoussent.

Cependant les choses évoluent ces dernières années. Le directeur des ventes chez Confort Design, une des entreprises lucratives en vente de minimaisons explique : « En 2014 et 2015, quand j’allais voir les villes pour leur proposer la construction de minimaisons, on m’expulsait de l’hôtel de ville. Aujourd’hui, on me téléphone pour prendre rendez-vous. Je suis même sollicité par quelques villes pour étudier les possibilités ». François Hébert illustre cet engouement en affirmant que maintenant 65 % de leurs ventes sont des minimaisons. Ils offrent maintenant 13 modèles, et comptent environ une dizaine de projets intégrés de minimaisons en développement.

Les minimaisons sont-elles moins chères ?

Quand on pense au mouvement tiny houses, on imagine aussi à des prix abordables, car la superficie habitable est plus petite, et moins de matériaux et de main d’œuvre sont nécessaires. Les principaux constructeurs de ce segment de marché offrent des habitations pour environ 70 000 à 200 000 $. À ceci, il faut évidemment ajouter les taxes, le prix du terrain et des infrastructures (p. ex. système d’aqueduc et sous-sol).

Au niveau monétaire, la réelle différence se ressent dans les dépenses mensuelles. Selon Ressources naturelles Canada, le chauffage compte pour 63 % de la facture énergétique d’une résidence canadienne. Après avoir passé en entrevue une dizaine de personnes vivant en minimaison, force est de constater que la facture d’électricité de ces gens est 30 à 50 % moins élevée que dans leur précédente résidence conventionnelle. Ensuite, autre fait notable : la taxe foncière est moins élevée (taxe municipale et taxe scolaire), car la résidence est de plus petite dimension, et elle se situe souvent en milieu rural.

Pour illustrer ces propos, revenons au couple de retraités, Denis et Sylvie, qui vivent dans une minimaison de 1166 pi2 (108,3 m2), en incluant le sous-sol. Ils affirment payer environ 30 % moins de chauffage que leur précédente maison à étages d’environ 1700 pi2 (157,9 m2). Ils sont également passés de 4000 $ à 1400 $ de taxe foncière, car celle-ci est moins élevée dans la petite ville de Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson que dans leur ville précédente, Saint-Amable.

Combien leur projet immobilier a-t-il coûté (terrain d’environ 20 000 pi2, remise, sous-sol fini avec salle d’eau et 2e chambre, services d’aqueduc, etc.) ? Un montant de 200 000 $. Leur objectif était de diminuer les dépenses fixes, les frais d’entretien, et le nombre de rénovations. Objectif atteint.

Mais dans les faits, quel est le prix d’une petite maison de dimensions semblable possédant aussi deux chambres dans ce même secteur ? Vérifications faites sur Centris.ca, un site réunissant près de 100 000 propriétés à vendre ou à louer au Québec, les prix se situent entre 150 000 $ à 200 000 $. Certaines maisons possèdent même trois chambres et un peu plus d’espace habitable à ce prix. Ces maisons ne sont toutefois pas nécessairement au goût du jour ou sans rénovation.

Les vendeurs de minimaisons rencontrés mentionnent que les habitations commencent à prendre de la valeur. Dan Bigras, promoteur du site de minimaisons Maisons Bonneville à La Conception (Chic Shack) mentionne également que ces minimaisons prennent de la valeur. De plus, Denis et sa conjointe Sylvie mentionnent que depuis leur arrivée au domaine de Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson, en 2017, les prix ont augmenté d’environ 30 000 $. De toute évidence, le marché émergent des minimaisons n’échappe pas à la hausse des prix de l’immobilier.

Avec tous les règlements des municipalités, le mouvement s’épanouit actuellement loin des grandes villes. Selon l’urbaniste émérite Gérard Beaudet, la minimaison a actuellement beaucoup de potentiel récréatif, pour développer un revenu locatif, notamment. C’est pourquoi l’engouement pour les minimaisons se trouve actuellement dans les municipalités de villégiature. Ces villes les accueillent, car cette initiative leur permet de développer l’économie locale. De nouveaux résidents, des retraités en particulier, s’y installent et font revivre des villages. Cela leur permet de se positionner sur le marché immobilier et de développer un autre segment de marché.

Guillaume Lessard conseille aux familles qui veulent vivre en minimaison dans une grande ville d’attendre. « D’ici cinq années environ, dit-il, des villes vont autoriser les unités d’habitation accessoire ».

L’émergence de la minimaison et ses solutions

Présentement, la minimaison ne constitue pas une solution pour tous contre à la flambée des prix immobiliers. Mais elle reste une solution individuelle intéressante lorsqu’on peut et veut vivre en milieu rural et paisible.

Un moyen intéressant pour rendre la minimaison un peu plus abordable, selon l’urbaniste Gérard Beaudet est de sortir un terrain du marché. Une ville donnée achète un morceau de terrain et le soustrait aux dynamiques du marché. Elle peut donc offrir le terrain à une coopérative d’habitation. Le prix de ces habitations restera relativement raisonnable, car les propriétaires ne vendront pas sur le marché spéculatif, et ne suivront pas la courbe du marché. À titre indicatif, le projet coopératif « Le petit quartier » à Sherbrooke propose des minimaisons à seulement 106 000 $ (tout inclus, même les taxes et le terrain).

L’émergence du mouvement des minimaisons touche particulièrement les 50 ans et plus, en particulier les retraités selon les promoteurs et vendeurs rencontrés. Des retraités qui cherchent particulièrement à réduire leurs dépenses... et le bruit ambiant en se nichant au cœur des montagnes verdoyantes.

Définitions : la micromaison, la minimaison et la petite maison

Micromaison : Avec sa surface habitable d’environ 300 pi2 (27,8 m2), c’est le plus petit format d’habitation. Il s’agit souvent d’une maison sur une remorque. Elle convient au propriétaire nomade, qui cherche à diminuer maximalement sa consommation d’énergie et de biens matériels.

Minimaison : Sa surface habitable compte environ 300 à 600 pi2 (27,8 m2 à 55,7 m2). Au Québec, pour suivre les réglementations, cette habitation est généralement sur fondation ; dans certains sites de villégiature, elles peuvent reposer sur pieux, pilotis ou blocs.

Petite maison : Sa surface habitable compte environ 600 à 1000 pi2 (55,7 m2 à 92,9 m2). Ce modèle se rapproche des dimensions des maisons des vétérans et de plusieurs maisons québécoises ancestrales.

REMARQUE : Le terme minimaison sera utilisé dans cet article comme terme inclusif pour définir les trois réalités, car l’engouement pour les minimaisons au Québec englobe principalement des maisons de 300 à 950 pi2 (27,8 m2 à 88,2 m2).

Source : Mouvement Québécois des Mini-maisons

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RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES

SITES CONSULTÉS :

- GRAMMOND, Stéphanie. « Se battre pour acheter une maison », La Presse+, le 19 avril 2019, [https://plus.lapresse.ca/screens/ee5289fb-3740-479a-8191-967ff1a7886c__7C___0.html] (consulté le 1er mars 2020)

- CHAUMONT, Julie. « À la rescousse des maisons « shoebox » de Montréal ! », Avenues.ca, le 30 janvier 2018, [https://avenues.ca/decouvrir/a-la-rescousse-des-maisons-shoebox-de-montreal/] (consulté le 25 février 2020)

- NADEAU, Jean-François, « Héros de guerre cherchent maison », Radio-Canada, le 21 février 2018, [https://ici.radio-canada.ca/premiere/emissions/le-15-18/segments/chronique/60273/histoire-veterans-maison-militaire-shoebox-patrimoine] (consulté le 1er mars 2020)

- Mouvement québécois des mini-maisons (MQMM). Fiscalité municipale, [http://minimaison.org/fiscalite-municipale/] (consulté le 28 février 2020)

- Centris.ca [https://www.centris.ca/fr/blogue/immobilier/hausse-du-phenomene-de-la-surenchere] (consulté le 28 février 2020)

- Faites-vous partie de la classe moyenne ? Raymond Chabot Grant Thornton [https://www.rcgt.com/fr/nos-conseils/faites-vous-partie-de-la-classe-moyenne/]

(consulté le 29 mars 2020)

OUVRAGES :

- PARENT-LEBLANC, Gabriel, La grande révolution de la micromaison, Gabriel Parent-Leblanc, Montréal, Gabriel Parent-Leblanc, 2017, 239 p.

- LESSARD, Guillaume et Samia KITOUS. Les unités d’habitation accessoires – guide sur les principes et bonnes pratiques. Montréal, Arpent, 2018, 33 p.

- LESSARD, Guillaume. « L’essor de la mini-maison au Québec : entre un idéal de liberté et de simplicité volontaire et un outil de densification suburbaine ». Lien social et Politiques, 82, juillet, 2019, 202–223. [https://doi.org/10.7202/1061883ar] (consulté le 5 février 2020)

- LESSARD, Guillaume. « Le mouvement des mini-maisons au Québec ». Arpent. Mars 2018, 15 pages [http://www.larpent.ca/wp-content/uploads/2018/03/Publication_Mini-maisons.pdf] (consulté le 20 janvier 2020)

ENTREVUES :

- Le 4 février 2020 - Entrevue en personne avec Guillaume Lessard, doctorant en études urbaines et auxiliaire de recherche à l’Institut National de la Recherche Scientifique (INRS) ;

- Le 13 février 2020 - Entrevue en personne avec Gérard Beaudet, urbaniste, architecte et professeur à l’Université de Montréal ;

- Le 29 février 2020 - Entrevue en personne avec Luc Hébert et sa femme, propriétaires d’une minimaison Bonneville (env. 900 pi2) sur le site Chic Shack à La Conception ;

- Le 4 mars 2020 - Entrevue en personne avec François Hébert, directeur des ventes chez Confort Design (entreprise en construction de minimaisons) ;

- Le 7 mars 2020 - Entrevue en personne avec Denis Champagne et Sylvie Poulain, couple de retraités vivant dans une minimaison Confort Design de 583 pi2 ;

- Le 10 mars 2020 - Entrevue téléphonique avec Jean-Philippe Marquis, cofondateur de Minimaliste, une entreprise de micromaisons 4 saisons (moyenne de 350 pi2).